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山泉的博客

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日志

 
 

【转载】部衙乱国——比房地产乱局更大的危险降临中国!  

2014-09-29 07:05:42|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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本文转载自快乐自由《部衙乱国——比房地产乱局更大的危险降临中国!》
部衙乱国——比房地产乱局更大的危险降临中国!  

    对房地产投机进行精确打击,彻底断掉房产投机的后路,方法简单却直捣黄龙,花钱最少,却效果最佳,也不伤及国民经济,可一举获得房地产良性 发展的新局面,这个道理浅显易懂。但为什么出台的却是把房地产和国民经济绑架在一起,明压房地产,暗打国民经济的政策?房地产的治本良策在过去几年就被许 多研究机构、网络民意所提及,为什么政府决策机构在观察等待10年后,却出台了最愚蠢、最脱离实际、最不可持续的政策?是决策层的一时糊涂吗?这才是比政 策本身更要害的问题——部门私利决定了国家政策走向,它正在撕裂中国!

 

    这是一个比房地产更严重的问题:国家的机构设置主要分为国务院下属的部级机构和省级地方政府。而省级地方政府是一个权利存在硬约束的机构, 它只能管辖本区域内的大小事务,受地方财政的严格制约。而中央各部却不然,根本不存在本部门收入的约束,哪个部衙是否有能耐,完全取决于谁能从中央财政要 到更多的钱和政策空间。虽然省级政府也可以从中央要到一些钱、政策和项目,与部衙相比,仅相当于零售商和批发商的关系,批发国家财政、政策、项目的权力都 在部衙手中,所谓中央,实际上就是各个部衙,而不是中南海!省级政府只能叩头求见,才能从部衙手中分到一杯羹。

 

    在这样的体制内,不存在约束机制的部衙,最重要的本事就是学会向中央要钱、要政策的手段,无论是哭要、骗要、诈要、哄要,谁能搜刮中央财政谁就是爷!就可以混得威风八面,这种体制已经培育出一批哄骗、讹诈高手!部衙经济、部衙政治正在左右中国。

 

    为什么房地产政策看起来冠冕堂皇,而实际上坑爹(国务院)不偿命?最根本的原因就是中国的官场体制已经步入部门私利决定政策的轨道!主管房 地产的部级衙门,十几年来阳奉阴违,每年都高喊抑制房价,但从来不作为,导致房地产市场如脱缰野马,完全失控。而这个部级衙门的上级,并不能对这个部门采 取任何训诫、罢免、调离的处分,这个权力归属于常委和组织部。这种官吏体制使得各个中央部衙有恃无恐,凡是约束性的政策取向它们都会以各种理由消极对抗, 而对部门有利之事即使政策没有出台,它们也可网开一面。一切以部门私利为准则。

 

    10几年来,它们积极推动住宅的商品化,赋予开发商超国民待遇的特权,取消个人盖房、单位盖房、集资盖房的权力,将房地产的生死大权全部交 给开发商,制造出全世界独一无二、荒谬绝伦的房地产怪胎。在国务院三令五申要抑制房价时,它们的发言人还在公开场合大唱“房价上升的趋势不可阻挡”的论 调。为什么如此积极地推波助澜?因为它们已经和开发商结成了利益共同体,开发商的黑钱有多少洗进了这个部门的腰包?虽无从查证,也是世人皆知。直到国务院 下狠心整治房地产,这个部衙才不得不佯装服从。但具体政策还是要这个部衙出——这就是中国的政体。说是政出中南海,实际上早已被架空。

 

    按程序,中南海可以下任务,也可以对部衙发出指令,但中南海不可能编制具体政策的条文,还需要让部衙上报政策细则,因此,这就给了部衙独舞 的机会,它们完全可以拿出上千页的调查报告,把它们埋藏祸心的政策报告描绘得天衣无缝,而中央唯独欠缺听证和诘问程序,只要领导不对政策初稿进行否决和诘 问,部衙的政策报告就可以获得批准!而国事千头万绪,领导的个人头脑如何去判断那么多部衙的坑蒙拐骗?何况这些坑蒙拐骗全都打着与中央保持一致的大旗,使 这种伎俩如入无人之境!这就是没有评价、考核和监督体系的必然结果!

 

    于是,就有了后来的政策:并不是针对房地产投机这个核心问题一刀毙命,而是明修栈道暗度陈仓,狮子大张口,不给钱就不干事,开口就要几千亿 的保障房专项资金,使这个部门一跃成为最有钱的部门之一,诱导地方政府“跑部钱进”,其中的好处不言自明。与此同时,处心积虑地导演一出明打开发商、暗打 国民经济的阴戏,为开发商、投机商的反攻倒算打好铺垫。不仅几千亿的钱拿到手了,还为开发商留了后路,坑爹坑到了极致。这就是房地产政策的来龙去脉。

 

    在中国的官吏体系中,坑爹的部门并不是个别,它早已成为普遍现象。农业部充当孟山都的代理人,不顾国人反对,强推转基因;外交部把中国的传 统渔场划给韩国,让胶东渔民无处谋生;工信部把日本企业使用最多的镍氢电池当做中国电动汽车的标准;信访部门编造各种骇人听闻的传言,恐吓神经衰弱的上 司,不仅让本部门从副部级升为正部级,还狂揽维稳资金几千亿元……会哭的孩子有奶吃,大小衙门都心领神会,追钱趋利,就成为所有衙门最擅长的把戏。这个群 体,连封建社会的官僚都不如,皇权之下,不乏谏者,还有相互监督机制。而当下的中国官场,却是各扫门前雪,各个部门都只考虑如何把国家的钱装进自己的篮 子,此外盖不过问,大家一起坑国家!这就是中国官场的潜规则。这种现象,正在渐渐吞噬掉所有的中国优势,中国的国力无论多么强大,也经不起如此内耗——这 才是断送国家前途命运,导致人亡政息的官场癌症。

 

    高房价并不可怕,只要诚心有为,房地产市场一定可以健康发展和成长。可怕的是政府内部的部门私利从中作梗,一个个部门,都为私利而谋事,这个国家就被撕裂了,就不会再有任何希望。

 

    当前,中国面临非常严峻的经济形势:

 

    (1)欧债危机持续发酵,世界市场走势低迷,使外贸依存度超过60%的中国面对又一波国际需求萎缩,跟随性的经济下滑趋势明显。

 

    (2)国内的房地产泡末并未消除,但成交量的萎缩已经使国民经济雪上加霜,量跌价高形成双面夹击,使政策左右为难,继续压缩房地产泡末有可能玉石俱焚;放松管控,必使房地产出现更大泡沫,把宏观经济引向崩溃。

 

    (3)曾经寄于厚望的战略性新兴产业举步艰难,无论是风电、太阳能发电还是电动汽车,虽然国家投入了巨额资金,但只换来了一场热闹非凡的表 演,并没有建造起通向商业化的桥梁,更没有开辟出替代性的新市场,产业化遥遥无期,无法指望战略性新兴产业成为国民经济的新支柱。

 

    (4)在四万亿投资经济刺激政策的鼓舞下,地方政府跟随无节制的花钱,政府负债高达数万亿元,不仅造成流动性过剩,通货膨胀压力增大,而且增加了各级政府债务负担,弄得不好,就会演变成中国的债务危机。

 

    (5)中国的金融系统表面强大,赢利能力全球第一,而实际上潜伏的金融危机已经魅影随形——在银行系统中风行的代客还贷业务,掩盖了许多企 业资金链断裂的真像。这些企业明明已经囊空如洗,欠银行的贷款根本还不上了,却可以通过银行从地下钱庄借钱,将贷款还上,并在半个月内贷出,即使支付每日 1.37‰的高息,也只须花费20万元,就可完成1000万元的还贷续贷业务。这种与银行合谋的业务实际上就是杠杆率超过50倍的金融衍生品,一旦兜不 住,势必延烧成金融崩盘的灾难。

 

    中国经济已经陷入30年来最危险的境地,比2008年外源性国际金融危机时的处境更加险恶,处理的不好,就是一场10年也翻不过身来的灾 难。而30年的快速经济增长,已经容不得中国经济停下脚步,已经习惯了经济增长的中国人民和企业,根本无法适应经济的减速和停顿,一旦经济增长失去速度, 紧随而来的就是人心的涣散和社会的动荡,在外部势力的煽动下,中国的统一和稳定将受到前所未有的威胁。鉴于此,这是一场输不起的战争,是中国政府面临的全 新考验。

 

    面对新的牌局,其实中国手中握着满把的好牌,只要牌出对了,这世界上没有任何力量能阻挡中国继续高歌猛进。中国经济拥有世界上最好的舞台,诸多得天独厚的因素都是人类历史上前所未有的。

 

    ▲众多的人口、辽阔的土地,是西方国家从来没有体验过的巨大市场,能挖掘出多少潜力、干成什么事情?过去的发达国家根本就看不透,因为没有哪个国家和中国处于同一数量级。

 

    ▲中国拥有全世界最强大的公共财政,政府可以完全按照自己的意愿整合社会资源,政府拥有西方国家望尘莫及的自由度。

 

    ▲中国还拥有高居全球第一的外汇储备,平均每年挥霍1000亿美元,就是不增加新储备,也能挥霍30多年。而欧盟20多个国家的首脑在一起开会,才同意给希腊20亿欧元的援助。实在是小国寡民,怎能与泱泱大国的中国比肩?

 

    无论中国的国情还是中国的国力,都令全世界望尘莫及。但再好的舞台,也未必能演出精彩绝伦的大戏,比舞台更重要的是导演,没有好的导演,再强的国力也枉然。

 

    自2008年的国际金融危机起,中国就开始进入显示国力的轨道。先是救美国,又是救欧洲,最后是对国内的4万亿投资,中国的大手笔让人嗔目 结舌。但中国慷慨上演的只是农夫与蛇的故事,换来的却是西方国家的恩将仇报。最终人们将会发现:中国的导演没有看懂当今世界,21世纪决定未来的不是国 力,而是杠杆和使用杠杆的智慧!国力再强,也挡不住人家用五花八门的各式杠杆——外汇市场的、资本市场的、期货市场的、政治的、军事的、外交的┄┄把你搞 得遍体鳞伤,一点点把你的家底撬光,只知道挥霍国力的导演将使中国在消耗战中一败涂地。

 

    最典型的就是房地产政策,明明病根在投机,却不去刨根,却偏要和开发商打消耗战,用几千亿元的保障房财政资金去和开发商拼家伙,钱花得不 少,却没有买到百姓的满意,也没有让房价降下来,还随时埋伏着房价的反弹。如此愚蠢的政策再不改弦更张,就会导致政策的全线崩溃。

 

    房地产问题是令中国经济揪心不已的问题,不彻底解决这个问题,中国经济永远不会安宁。但遗憾的是现行政策没有从根本上解决投鼠忌器的难题, 也就不可能将房地产引导到政府、房主、开发商多赢的轨道。现行政策让国家付出了过大的代价,却没有也不可能获得预期的效果。多年的研究使我们得出如下结 论:

 

    ① 房地产的核心问题不是房价问题,而是投机问题。是投机制造出了不断攀升的房价。任何在短期内供给弹性不足的产品都可以被投机者操纵,使 它成为紧俏资源,住宅如此,艺术品如此,矿产品如此,普洱茶如此,连大蒜也如此。但艺术品真假难辨,不可能成为投机者的主流市场。矿产品受制于国际市场, 国内投机者的能量远远无法同国际大鳄进行较量,这不是大众玩家能玩得起的。而普洱茶、大蒜等农产品,都会因为价格的高涨而导致次年供给的爆发式增加,因 此,对农产品的炒作只能是短线投机。在所有投机性产品中,唯有商品房具有垄断资源、逼涨价格、稳定获利的条件。因此,商品房是投机市场最适合炒作的产品。

 

    ② 如果不将房地产市场界定为居住类消费品市场,顺其自然让它演变为投机市场,长期发展下去,必定会和其它投机类产品那样最终导致泡沫的破 灭。而房地产是个国民经济的支柱产业,体量过于庞大,它所容纳的社会资金和银行贷款总量高达数万亿元,是艺术品、大蒜那类市场的几百倍甚至几千倍。大蒜投 机的破灭,对整个国家来说,仅是九牛一毛,而房地产一旦崩盘,将对国民经济造成沉重打击。任何一个国家都对房地产投机保持警惕,因为无论哪个国家都伤不 起。所以,要想使房地产进入正常发展轨道,最重要的就是不能让房地产成为投机品市场。

 

    ③要想防止某种商品不被投机者所控制,在自由交易框架内,最有效的方法就是增加供应,如果增加的供应也会被疯狂的投机者不断买进,造成房价 的进一步升高,就说明投机势力已经强大到可以吃进所有房源的程度了,这是一个危险的信号:国家已经被卷入投机漩涡,如果不采取有效措施,就会导致经济崩 溃。在这种情况下,就不能让房地产成为不受限制的自由市场,最有效的手段就是将房地产界定为自住产品,因此,必须禁止房地产赢利性二次交易。政府应该明白 无误地告诉国民:住宅是全体人民的基本需求,又是依附国家土地资源的产品,因此,所有的购房者都只能用它住,而不能把房子当商品和投机品去二次销售,不能 通过商品房的二次交易获得利润,房主在特殊情况下出售房产,只能由政府的房管部门以扣除折旧价回购,并由政府将回购房产再次投入市场,也就是二手房市场。 这不仅可以让更多的无房户、低收入者享受到廉价的二手房供应,还可以大大节省保障房的政府投入,一举数得!由于房产证是住宅产品交易的关键,政府可有效控 制交易过程,不象其它商品那样无法控制,因此,控制商品房的二次交易就是最便捷、最有效、成本最低廉的灭泡沫手段。

 

    ④ 现行房地产政策的主要手段是限制购买,和增加保障房的供应。可以说这种政策没有改变房地产的投机格局,只不过是调控一下罢了,如果勒得 太紧,受伤的还是国民经济。大部分开发商都心知肚明,都在等待政策的松动。这是改革开放30年来政府出台的最笨拙、最愚蠢的政策,一方面压制了社会购买 力,把刚性的自住需求也一起打压,减缓了城市化进程,让银行失去了最优质的业务,另一方面,花费了巨额的财政资金搞保障房,让地方政府负债累累,不堪重 负,却掏力不落好,出现了大量保障房的闲置。更严重的是,这样的政策根本不能从根本上解决房价偏高的问题,只要住宅可以通过二次交易赚钱,房价就不可能真 正降下来,因此,这样的政策,没有打到老鼠,却把国民经济打痛了,反而埋伏着政府和开发商的拉锯战,埋伏着国民经济无法承受殃及池鱼之痛,埋伏着政策

 

    松动,房价反弹的巨大风险。一旦出现这种情况,现行政策就前功尽弃了。可以说,以限购为主的政策不仅不是房地产的治本之策,还要各级财政拿 出上万亿元建设保障房,是一个典型的不计成本、挥霍国力、效果不佳、后患无穷的愚蠢政策,几十个城市的调查发现:占人口大多数的中低收入家庭,更愿意选择 价格合理的有产权的商品房,而不是保障房。政府花费巨资大搞保障房根本不符合绝大部分中低收入者的民意,这样的政策可谓赔了夫人又折兵,得不偿失。如果长 期坚持,必然给国民经济造成不可挽回的巨大损失。

 

    ⑤ 虽然政府已经错过了根治房地产乱象的最佳时机,但现在纠正为时不晚。只需出台三个规定,就可使房地产实现软着陆,继而形成全新的非投机性房地产市场,使房地产进入新一轮的良性发展期。三个规定是:

 

    第一,停止一切二手房交易,所有卖房者,都必须将房产卖给政府的房管部门,房价的上限是原始价格减去折旧,下限则是政府的评估价,可以用细 则将住宅的政府回购价公开透明地公布。这项规定具有法理依据:占用国有土地的住宅,是用来解决居民的居住条件的,全体公民拥有平等的国有土地使用权,不允 许国有土地的附属物成为投机者、富人的赚钱和赌博工具。

 

    第二,新的房地产开发用地,在招拍挂之前,就明文规定,商品房只能用于自住者购买,不允许获利性二次交易。其中,政府对低收入者、无房户、 人均住宅面积不到标准户提供政策优惠,而对改善性需求提供灵活政策,对奢侈性需求征收累进房产税,对投机性需求坚决制止。这样才能把开发商引向正确轨道, 让开发商彻底明白,他们的产品就是普通住宅,而不是收藏品和投资品。这才能保证土地竟买的理性化,才能保证房价回归正常。只要明确了房地产的任务是为社会 提供消费性住宅,而不是用于出售的投资产品,就把开发商引导到了正确轨道,使开发商专心致志地建技术含量更高、环境更友好、更能被中低收入者卖得起的房 子,开发商将在这种新体系中被归化,并获得新生。

 

    第三,在国家土地资源紧缺的情况下,城市建设规划应当适当提高容积率,将住宅小区的平均容积率从1左右提高到2左右,仍然可以建设出高质量 的、符合国家规范的居住小区,不仅可以大幅度节省土地资源,还可以使商品房成本下降40%左右。规划容积率的提高,是为老百姓提供廉价商品房的源头,有了 这个源头,才会有房地产市场的良性发展。

 

    在禁止商品房获利性二次交易、明确商品房的自住性质、提高容积率三重政策的作用下,根本不用行政手段限制房价、限制购买,房地产价格也会回 归正常。真实的自住需求和房地产供应自然会通过市场机制形成平衡。在供不应求的情况下,政府只需增加土地供应、提高容积率对市场进行微调,就可以满足需 求。在供过于求的情况下,政府只需适当增加改善性和奢侈性需求的土地供应,适度降低房产调节税率,就可以刺激购买。而保障房只针对少数贫困家庭,政府花钱 少了,却理顺了市场,这才是高准度、高效率、低成本、不伤及全局的房地产调节模式和工具,才是一个长治久安的房地产政策体系。

      房地产政策愚不可及并不是太大的问题,用更聪明的政策替代就行了。可怕的是部门私利控制着中国的决政大权,没有辩论、监督、考核、弹劾机制,这样下去,再强大的国力也会被部门私利耗光,不解决这个问题,中国的崛起根本无望!
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【转载】跑路、跳楼、蒸发,房地产大崩溃开始了
 
【转载】中国房地产不是疯狂,而是彻底的疯了!疯子、傻子执政岂有不疯之理!

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